Milano, Fondazione Prada

La riconversione immobiliare: una seconda vita ad edifici e strutture abbandonate.

La riconversione immobiliare consiste nel recupero di strutture ed edifici abbandonati per dare loro una seconda opportunità di vita. Può nascere da moltissime esigenze: affitto, vendita, trasformazione urbanistica, di mercato, di servizi, l’investimento o anche per memoria storica o necessità di riqualificare un’area.

Spesso alcuni immobili, che avevano un tempo un ruolo centrale all’interno di una città, con il passare del tempo hanno subito una fase di decadenza restando fuori dalla crescita e dallo sviluppo urbano.

Negli ultimi anni si è cercato di puntare alla riconversione immobiliare come obiettivo a lungo termine: un progetto per dare nuova energia a quelle vecchie strutture come potrebbero essere palestre o centri di aggregazione dismessi, palazzi storici, strutture rurali abbandonate o semplicemente edifici che non sono più sede delle attività per cui erano stati realizzati. Si è finalmente capito come riconvertire e riqualificare a livello ambientale, specialmente nelle grandi aree urbane, possa avere un valore molto importante.

Sicuramente dal punto di vista del business, la riconversione immobiliare merita attenzione in particolare per alcuni motivi:

• le leggi statali e regionali agevolano di molto questi processi, per mettere al centro l’interesse delle comunità locali.
• sono molte le istituzioni si occupano di incentivare le iniziative che a volte anche singole imprese vogliono portare avanti da questo punto di vista.
• le grandi aree urbane sono diventate oggetto di interesse perché possono rappresentare un punto di sviluppo essenziale per il benessere mondiale, perché hanno tutte le risorse per contribuire facilmente all’economia.

La riconversione di un immobile è tuttavia una risorsa anche per una committenza privata e uno degli investimenti immobiliari più interessanti, soprattutto per chi ha spirito imprenditoriale e fantasia. E ancora più interessante è la riconversione industriale attraverso il recupero di edifici industriali dismessi o abbandonati per alcuni vantaggi in particolare: il mercato delle strutture commerciali o industriali dismesse è molto più accessibile del mercato dei Non Performing Loans nel settore immobiliare.

Di solito il prezzo degli immobili ad uso abitativo non scende mai al di sotto del 70-80% del valore di mercato. Non è lo stesso per un vecchio locale commerciale o industriale che invece può costare parecchio di meno. Rispetto agli investimenti sul mercato degli affitti, la riconversione industriale è sì più rischiosa, ma se va a buon fine può fruttare un reddito molto più alto di quello che si otterrebbe acquistando un appartamento da mettere a reddito; rispetto alla scelta di creare ad esempio un Airbnb, riconvertire un vecchio locale inutilizzato può essere conveniente potendo richiedere finanziamenti pubblici a condizioni molto agevolate.

Meritano una citazione alcuni esempi di riconversione industriale davvero ben riusciti:

Le officine grandi riparazioni a Torino. L’area aperta nel 2018, è destinata ad hub per la ricerca e l’innovazione.
La CaixaForum di Madrid, dal 2008 centro culturale ricavato dalla ristrutturazione e rifunzionalizzazione della ex centrale elettrica di Mediodia.
Fondazione Prada, complesso di edifici museali a Milano, caratterizzata da diversi padiglioni (alcuni più recenti come la Torre) che occupano gli spazi della ex distilleria “Società Italiana Spiriti” risalente al 1910
L’intero bacino industriale della Ruhr, abbandonato già negli anni ’70, alla fine degli anni ’90 è stato interamente recuperato, e trasformato in un meraviglioso parco, lo Emscher Park.
I vecchi magazzini di proprietà del Gruppo Cimbali, che produceva macchine da caffè per i bar, sono stati recuperati e trasformati in un museo, il Mumac di Binasco, a Milano, dove oggi sono esibite le macchine da caffè prodotte da Cimbali.
Gli edifici dell’Alfa Romeo ad Arese, in provincia di Milano, sono stati riconvertiti in uno dei centri commerciali più grandi d’Europa.
La Tate Modern a Londra, situata a sud del Tamigie ricavata dalla riconversione di una centrale elettrica dimessa: oggi espone opere dal 1900 a oggi.
Il MUDEC a Milano, museo realizzato a partire dai primi anni novanta, quando il Comune decide di acquistare e riqualificare gli stabilimenti dell’ex-acciaieria Ansaldo, nel quartiere di porta Genova, allo scopo di trasformare l’area industriale ormai dismessa in un centro destinato ad attività culturali.
Gli edifici industriali ex Fonderia Carlo Garrone nel centro di Torino recuperati e trasformati in Toolbox, uno spazio di co-working per i professionisti, le aziende ed i freelance.
La centrale idroelettrica di Fies, a Torino, è stata riconvertita in uno spazio dedicato alle arti performative

Questi sono solo alcuni esempi di grandi progetti.

La riconversione è anche molto altro e puo’ essere realizzata con altrettanto successo attraverso progetti molto più semplici e puo’ vedere coinvolti investitori piccoli e medi e che avranno come oggetto d’intervento edifici o locali dismessi anche in città e centri più piccoli:

• negozi che hanno chiuso da tempo
• vecchi cinema
• ex strutture ospedaliere
• fabbriche dismesse
• locali artigianali abbandonati
• fabbricati fatiscenti

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